Os Fundos Imobiliários de “tijolo” e de “papel” refletem a nova dinâmica de inflação e de juros no Brasil. Conheça o top 10 dos dois segmentos, com maior retorno no ano. Acompanhe todos os detalhes a seguir.
O FIIs (mercado de fundos imobiliários) passa por uma virada de ciclo desde o segundo semestre deste ano de 2022, devido à mudança na trajetória da política monetária do Brasil. Após segurar em terreno positivo o desempenho do índice de fundos imobiliários (Ifix) até julho, os CRIs (fundos de recebíveis), também conhecidos como “fundos de papel”, são agora motivo que preocupa os investidores.
Isso acontece devido à recente queda da inflação que fez com que os dividendos repartidos por esses fundos fossem castigados de forma direta, implicando retornos menores para os cotistas. No entanto, em direção contrária, estão os fundos imobiliários cujo investimento é em ativos reais, os quais chamamos de “fundos de tijolo”. Afinal, eles se beneficiam com o fim dos aumentos de juros, e também com a leitura do mercado sobre a vindoura queda da Selic.
Maiores retornos em 2022
Os “fundos de tijolo”, que contam com segmentos como lajes corporativas e shoppings, são os que mais foram penalizados devido a pandemia e também devido ao processo, que teve início em 2021, de aperto monetário. Contudo, considerando os últimos meses e suas reviravoltas, essa categoria de fundos, voltaram para o radar dos investidores, que mostram agora mais interesse pelos “fundos de tijolo” do que pelos “fundos de papel”.
De acordo com o levantamento da Quantum Finance, essa mudança de preferência fica ainda mais clara. Pois, no top 10 dos fundos imobiliários que apresentaram maior retorno em 2022, com data até 18 de outubro, seis deles pertencem à categoria fundo de tijolo, contra apenas um, que pertence ao setor de fundo de papel. Quanto aos outros três, eles pertencem à classe Fiagro, que compartilha a mesma estrutura jurídica dos FIIs.
Na composição desse ranking, apenas os fundos imobiliários que possuem mais de 18 mil cotistas, cujo volume financeiro médio é acima de R$500 mil ao ano, e conta com um patrimônio líquido superior a R$100 milhões, foram considerados. Também vale a pena ressaltar que o ranking considerou os resultados até 18/10, e por isso ainda não é o ranking final do ano de 2022.
TOP 10 Fundos Imobiliários
| Ativo | Ticker | Setor | Retorno 2022 |
| 1.VALORA CRA FIAGRO FII | VGIA11 | Fiagro | 31,53% |
| 2.XP CRÉDITO AGRÍCOLA FIAGRO FII | XPCA11 | Fiagro | 22,72% |
| 3.HSI MALLS FII | HSML11 | Shopping | 22,72% |
| 4.MALLS BRASIL PLURAL FII | MALL11 | Shopping | 21,91% |
| 5.PÁTRIA LOGÍSTICA FII | PATL11 | Logística | 21,20% |
| 6.RIZA AGRO FIAGRO FII | RZAG11 | Fiagro | 19,78% |
| 7.OURINVEST JPP FII | OUJP11 | Híbrido | 19,56% |
| 8.SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS FII | SARE11 | Híbrido | 19,25% |
| 9.VBI LOGÍSTICO FII | LVBI11 | Logística | 19,16% |
| 10.TRX REAL ESTATE FII | TRXF11 | Híbrido | 18,43% |
No atual contexto, podemos destacar os dois fundos que representam no ranking o segmento shopping, o qual esteve muito descontado por muitos meses, devido a pandemia. Agora, a população voltou a sentir segurança para frequentar lugares públicos, o que, com certeza, deu impulso para o aumento nos indicadores operacionais das empresas, como por exemplo o aluguel e fluxo de caixa.
Além do mais, os fundos imobiliários, considerados “fundos de tijolos’’, na categoria shopping, anteriormente a pandemia, eram considerados uma das mais seguras classes no segmento de renda e patrimônio. Sendo assim, tal retorno é positivo para que a confiança dos investidores seja retomada, e a categoria consiga recuperar todo o prejuízo do período pandêmico.
Setor Logístico
Quanto ao segmento de logística, também presente no ranking, o resultado positivo dos fundos mostra a recuperação diante das recentes perdas. Pois, ao contrário dos shoppings, o setor de logística obteve grande destaque durante o período pandêmico, apresentando uma demanda fortemente elevada, devido às restrições do comércio e à insegurança da população em sair de casa.
No entanto, o mercado passou a considerar risco elevado no setor de logística, o que ocasionou grande fuga por parte dos investidores. Agora, o retorno dos fundos de galpões de logística pode ser atribuído ao custo maior da construção civil. Onde, o mercado, por sua vez, embutiu os custos de construção no valor da cota, sendo grande parte de portfólios com ativos dentro dos centros urbanos, com favorecimento do comércio eletrônico, foi possível se beneficiar com a valorização.
Top 10: Fundos de tijolo e fundos de papel
Fundos de Tijolo: Top 10
| Ativo | Ticker | Setor | Retorno |
| HSI MALLS FII | HSML11 | Shopping | 22,72% |
| MALLS BRASIL PLURAL FII | MALL11 | Shopping | 21,91% |
| PÁTRIA LOGÍSTICA FII | PATL11 | Logística | 21,20% |
| SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS FII | SARE11 | Híbrido | 19,25% |
| VBI LOGÍSTICO FII | LVBI11 | Logística | 19,16% |
| TRX REAL ESTATE FII | TRXF11 | Híbrido | 18,43% |
| GGR COVEPI RENDA FII | GGRC11 | Logística | 17,93% |
| ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA FII | ALZR11 | Híbrido | 17,61% |
| HEDGE BRASIL SHOPPING FII | HGBS11 | Shopping | 16,87% |
| SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA FII | SDIL11 | Logística | 16,66% |
Fundos de Papel: Top 10
| Ativo | Ticker | Setor | Retorno |
| VALORA CRA FIAGRO FII | VGIA11 | Fiagro | 31,53% |
| XP CRÉDITO AGRÍCOLA FIAGRO FII | XPCA11 | Fiagro | 22,72% |
| RIZA AGRO FIAGRO FII | RZAG11 | Fiagro | 19,78% |
| OURINVEST JPP FII | OUJP11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 19,56% |
| VALORA CRI CDI FII | VGIR11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 14,23% |
| MAXI RENDA FII | MXRF11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 13,60% |
| POLO CRÉDITO IMOBILIÁRIO FII | PORD11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 13,56% |
| SUNO RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII | SNCI11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 12,01% |
| CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII | HGCR11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 10,82% |
| BTG PACTUAL FUNDO DE CRI FII | FEXC11 | Títulos do setor imobiliário (CRI, CRA, LCI) | 9,91% |
Fundos Imobiliários no Setor de Lajes Corporativas
Como pudemos ver, nenhum ativo do setor de lajes corporativas apareceu no top 10 dos fundos imobiliários. Diferente do setor de shopping, as lajes corporativas enfrentam maior dificuldade para se reerguer. Tamanha dificuldade pode ser atribuída aos novos formatos de trabalho, diminuindo o tradicional modelo presencial. Motivo, inclusive, que muito preocupa os investidores até hoje.
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